Гарант Инвест: инвестиции в коммерческую недвижимость в период высоких ставок

Президент ФПК Гарант-Инвест Алексей Панфилов на 35 конференции Smart-Lab. Во время Smart-Lab 2024 было много желающих воспользоваться акцией от Совкомбанк Инвестиции “торгуй без комиссии до конца 2024 года“, которую он презентовал на своем стенде. Это выгодное предложение для новых и действующих клиентов Совкомбанка (не совершавших сделок последние 6 месяцев). Участвовать просто: напишите промокод ВДО2024 в чат мобильного приложения/ веб-кабинета и укажите номер договора. В течение 5 рабочих дней промокод будет применён, и вы сможете торговать бесплатно. Открыть счет: Канал Market Power: q0pIhUeqzKI4MjVi Импульс - социальная сеть для инвесторов: ЭйБот от MarketPower #конфасмартлаба #smartlab 00:00 - Алексей Панфилов, владелец компании Гарант Инвест 01:00 - Коммерческая недвижимость в условиях высоких ставок 02:40 - Что такое Гарант Инвест? 05:40 - Коммерческая недвижимость 12:40 - Цикл окупаемости коммерч недвижки 16:30 - Трансформация в коммьюнити-центры 20:40 - Ответы на вопросы 21:00 - Наиболее известные объекты Гарант Инвеста 23:30 - Долговая нагрузка 27:00 - Использование ЗПИФов 29:00 - Когда выходим на IPO? 32:20 - Планы развития 33:50 - Бондовые выпуски 36:40 - Почему доходность к оферте 40% ? 39:40 - Оферта в марте Напрягает не сама ставка 21%, а то что нет верхнего предела. Гарант - девелопер и управляющий коммерческой недвижимостью. 95% - это торговая площадь. На посетителей наших торговых центов ставка не влияет совсем. Коммерческая недвижимость - это устойчивость и стабильность Ср рост EBITDA 2016-2023 составляет 19,8% EBITDA/Выручка = 85% Когда объекты уже построены, расходов почти нет, основные расходы - это капексы Коммерческая недвижимость в Москве - это защитный актив Ковид и локдаун был гораздо больнее, чем СВО и ставка. В ковид было падение выручки на 22%, в СВО на 4%. Ритейл получает выгоду инфляции, а мы получаем % с их товарооборота. Люди проедают и пропивают проценты с вкладов, поэтому ставка это не всегда плохо. Торговые центры до 30 тыс которые мы строим полностью заняты Нас интересует не текущая ставка, а средневзвешенная ставка за период окупаемости Окупаемость 7-10 лет для нового объекта. Окупаемость 5-7 лет для редевелопмента. Средний ключ = 9,16% за 10 лет. Для нас важно чтобы средняя ставка за 10 лет была 10-12 годовых. Высокий ключ - не повод замораживать проекты. У нас никогда не было проблем с банками - банки любят давать нам кредиты. Средняя ставка для нас сейчас не превышает 15% У нас 17 выпусков, 32% заимствований - это бонды, остальное банки 10 ТЦ планируем построить за 10 лет На бонды к погашению с низким купоном низкий спрос, поэтому большой дисконт.