Guest
Настало время отметить Тревожные сигналы на 2024 год. Ощутимый разрыв между ипотечными ставкам и ценовой перекос. Покупатель не покупает квартиры, покупатель покупает «дешевую ипотеку». Разрыв между рынком новостроек и вторички растет. Инвесторы, которые надеяться перепродать новостройку с выгодой на вторичном рынке попали в ловушку это разрыва цен. Еще раз, мои любители верить, что на стадии котлована вы что-то купите сегодня дешево, а потом продадите дорого. Напоминаю! Сегодня из-за перекоса ипотечных ставок вторичка во многих городах дешевле новостроек на 10-15. И ко вторичке относится не старый фонд, как вам кажется из термина, а фонд, который построен и уже не попадает под льготные программы для рынка новостроек. Другими словами, вы купите новостройку за 100 рублей, а потом перепродаете за 85. В 2024 году следует окончательно забыть об инвестициях в новостройки в целью перепродажи. Особенно в Москве и Санкт-Петербурге. Отмена комбо-ипотеки может сильно ударить по Московскому рынку новостроек. Относительные рекорды продаж осени 2023 года никого не должны вводить в заблуждение, уже в ноябре-декабре наметился спад спроса. И к весне 2024 года лучше не станет. Но самое тревожное не так просто заметить. Повышение ставки сильно бьет по рынку строительства с неожиданной стороны. Подрядчикам и субподрядчикам будет сложно закрывать сметы и затраты, так как короткие перекредитовки будут выдаваться по запредельно высокой ставке. Мы можем увидеть тут срывы сроков строительства и разорение мелких подрядчиков. Напоминаю, что схема строительства на самом деле выглядит так. Деньги, выделенные банком по проектному финансированию застройщик не может просто так перевести подрядчику. Подрядчик максимум получает 15-20% предоплаты, остальные деньги для выполнения работ он должен инвестировать сам. В частности оплату техники и заработной платы рабочим, которая из-за инфляции и дефицита на рынке труда постоянно растет. До лета 2023 года при низкой ключевой ставке подрядчик мог спокойно кредитоваться под будущие поступления от Застройщика. Сегодня ставки по коротким кредитам будут съедать всю прибыль Подрядчиков. Это может привести к срыву выполнения строительных работ на многих объектах. Подрядчики просто не вытянут такие изменения. И тогда наш может ждать очень неприятная ситуация на рынке новостроек. Напомню, что деньги, лежащие на escrow счету, покупатель вправе забрать через 2 месяца просрочки в сдаче объекта. Если банки начнут получать просрочки выполнения в проектах, начнётся глобальная проблема. При просрочке покупатель просит вернуть деньги и расторгнуть договор, при этом кредитные программы на строительство выделенные банком кто-то должен будет выполнять. Поэтому при таких высоких ставках, при резком дефиците рабочей силы в стране, а я напомню, что в России безработица к концу года достигла нулевых показателей, мы можем получить острую проблему на рынке строительства жилья. И эту проблему льготной ипотекой будет не прикрыть. Поэтому пока ЦБ пытается сдержать пузырь на рынке недвижимости, он пропускает другую проблему мимо своего внимания. Проблема называется “А кто все это будет достраивать в сроки?” Поэтому мы не только видим сжатие спроса на рынке вторичного жилья, не только снижение цен и падение спроса на старый фонд, но и угроза роста просрочек в сдаче строительства.
