Guest
Это шок, дорогие друзья! Раскладываю однушку в Москве в качестве инвестиционной квартиры для сдачи в аренду Мой Телеграм-канал: или @dva_procenta По вопросам рекламы: nedv@ Видео, которые я рекомендовал: Покупать ли квартиру в 2023 году?: Вот это вот самая настоящая шок-информация для всех инвесторов в недвижимость, кто планирует сейчас или в ближайшем будущем покупку квартиры для дальнейшей сдачи её в аренду. В предвкушении периода адекватных цен на квартиры, кстати, если Вы не видели этот полезный график адекватности цен, то обязательно посмотрите моё предыдущее видео, ссылка на него будет в описании, так вот, в предвкушении очень уже скорого периода адекватных цен на квартиры, я решил разложить однушку в Москве по моему личному методу четырёх квадратов для того, чтобы понять, а стоит ли овчинка выделки. Я всем крайне рекомендую использовать этот метод четырёх квадратов, прежде чем решаться на покупку квартиры, очень часто можно получить очень удивительные и неочевидные результаты! Как и в нашем примере, кстати. Для примера я решил взять однушку в Москве у метро Окская в спальном районе. Как мы видим, сейчас за подобную квартиру продавцы просят 8 600 000 рублей. Ремонт так себе, но в принципе он ещё позволяет начать сдавать и такую квартиру, то есть без крупных вливаний денег. Так вот, в четвертом квадрате мы как раз и видим все расходы, которые понесёт потенциальный инвестор. 8 600 000 сама квартира, 20 000 на расходы в самой сделке купли-продаже, 30 000 нужно заложить на всякие будущие мелкие расходы, чтобы привести квартиру к состоянию для сдачи в аренду и, куда же без них, 150 000 агенту. Итого квартира обойдётся потенциальному инвестору в 8 800 000 рублей. Кстати, если Вам понравится мой метод четырёх квадратов, то я оставлю Вам пустой бланк, чтобы Вам его самим не рисовать. Скачать его Вы сможете из моего Телеграм-канала, ссылку на него вы сможете найти в самом начале описания под видео и в первом закрепленном комментарии. Ну а теперь переходим к самому интересному. А за сколько её можно сдать? Вот, я нашел ооочень похожий вариант в соседнем доме. Очень похожая квартира по ремонту сдаётся в соседнем таком же доме за 30 000 рублей. Тоже однокомнатная и 33м2 примерно и даже на примерно том же этаже. Вроде как неплохо 30 000 за такую квартиру, согласитесь? Вносим эту сумму в первый квадрат и переходим к следующему, самому неприятному квадрату: к ежемесячным расходам, которые несет собственник. Коммуналка будет на арендаторе, значит пишем 0 рублей. Налог, если зарегистрироваться как самозанятый, 4% от 30 000 рублей – это 1200. Следующее – это налог с имущества, а это 0,1% в год со стоимости квартиры, то есть в месяц получается 720 рублей. Амортизация ремонта примерно 2 500 в месяц, и это ещё по-божески, так как ремонт в нашем случае почти никакой. Простои 0, так как это однушка и сдаётся по низу рынка, думаю долго искать арендаторов не придётся. Ну и страховка, без неё никак, если хотите спать спокойно и не переживать за затопленных соседей. Нормальная страховка 1 500 в месяц. Итого, если всё суммировать, то расходы в месяц получаются почти 6 000 рублей. А значит в месяц мы будем потенциально получать, это мы уже переходим к третьему квадрату, не 30 000 рублей, а чуть больше 24 000. Ну а теперь основное, из-за чего мы всё это делали: давайте посчитаем прибыль от вложенных средств. Для этого берем чистый доход в месяц, то есть третий квадрат, делим его на все расходы на покупку и умножаем на 100%. Итого получаем доход 0,27% в месяц или, барабанная дробь, почти 3,3% в год. 3,3% процента в год! В рублях, Карл! Доход в 2, да даже в 3 раза ниже, чем по депозитам! И это я ещё взял самый выгодный вариант, маленькую однушку, где доход с квадратного метра самый максимальный! Возникает резонный вопрос, который сейчас, я уверен, крутится в голове у каждого потенциального покупателя квартиры. «Как такое возможно вообще?! Ты нам в прошлом видео пел, как соловей, что уже вот-вот скоро будет период адекватных цен на квартиры, а расчёт по методу четырёх квадратов показывает, что это вообще не так, так как в этот «период адекватных цен» вообще покупать невыгодно! Так адекватные будут цены на квартиры или НЕадекватные? Определись уже! Что за противоречия?!» На самом деле здесь нет никаких противоречий. Всё дело в том, что рынок аренды и рынок продаж недвижимости зависят от разных вещей. Об этом я как раз и написал у себя в Телеге. Цены на квартиры растут совместно с инфляцией, здесь всё адекватно и скоро мы действительно увидим адекватный уровень. Но! Цена-то аренды к инфляции никак не привязана! Она привязана к реальным доходам россиян. А доходы россиян уже который год подряд падают, уже лет десять примерно! Вот мы и видим это ужасное искажение, когда доход от аренды может быть мизерным даже несмотря на то, что цены на квартиры на адекватном уровне!
