Guest
Инвестируйте в премиальный курорт «Белая дача» со скидкой на ранние инвестиции более миллиона рублей! На рынке недвижимости сложилась парадоксальная ситуация: ключевая ставка улетела вверх, а ставки по ипотеке на квартиры в новостройках падают вниз! Как такое возможно? И что будет дальше с ценами на квартиры на вторичке и на квартиры в новостройках от застройщиков. По вопросам рекламы: nedv@ Мой Телеграм-канал: или @dva_procenta Мой независимый Телеграм-чат: или @chat_dva_procenta Таймкоды: 00:00 - Парадоксальная ситуация на рынке недвижимости 01:28 - Премиальный курорт “Белая Дача“ 03:40 - Что будет дальше с ценами на квартиры на вторичке и на квартиры в новостройках от застройщиков. Видео, которые я рекомендовал: Урвал Чудо-квартиру дёшево: Казалось бы, нынешняя ключевая ставка в 12% должна начать хоронить рынок недвижимости, но… этого пока почему-то не происходит. Парадокс? На первый взгляд да, но по факту всё очень даже логично. Давайте разбираться, каким образом наш рынок недвижимости попал в эту парадоксальную ситуацию, кто в этом «виноват» и, самое главное, чего нам ожидать в ближайшем будущем! Начнём с того, что уже пошла первая реакция от банкиров на неожиданный для многих рост ключевой ставки на целых 3,5% процентных пункта. Как мы можем убедиться, почти все банки, правда кто во что горазд, но всё же, почти все банки повысили процентные ставки по ипотеке. Как на вторичку, так и на новостройки. Кто-то на 1 процентный пункт повысил, кто-то на 2, а кто-то, как, например, Газпромбанк, повысил сразу аж на почти 4! Теперь там, в Газпромбанке, можно взять ипотеку только под сумасшедшие почти 14%! А по факту и того больше, так как это с приставкой «от» и при идеальных условиях! Казалось бы, всё как и должно быть, рост ключевой ставки вызвал адекватную реакцию и нет никаких парадоксов. НО! Это если не смотреть на вторую часть этой таблицы, та что справа! На столбики с госпрограммами! Как мы видим, практически все банки оставили госпрограммы неизменными, а некоторые банки, и вот здесь как раз парадокс, некоторые банки, наоборот, понизили ставки по ипотеке! А теперь давайте вернёмся к этому уникальному парадоксу на российском рынке недвижимости. Разобравшись в нём мы, кстати, сможем спрогнозировать, что будет дальше и какие тенденции будут на рынке новостроек и, самое главное, на рынке вторички. На самом деле, то, что ипотечные ставки по госпрограммам сейчас падают, нет ничего удивительного. Это прямое следование из сути этих госпрограмм! Дело в том, что все госпрограммы субсидируются нашим государством из бюджета и правительство доплачивает банкирам разницу между рыночными ставками и льготными. И формула этого субсидирования очень простая: Ключевая ставка плюс 3% и минус ставка по льготной ипотеке. То есть, сейчас, при ключевой ставке по ипотеке, наше государство из нашего с вами кармана возвращает бедным банкирам… давайте подставим в эту формулу нынешние цифры, ключ 12% 3% и минус, давайте возьмём, например, самую распространенную льготную обычную льготную ипотеку на новостройки, которая сейчас равна 8%. То есть бедные банкиры получают от нашего государства с каждой выданной льготной ипотеки дополнительно аж 7 процентных пункта компенсации! Другими словами, они, банкиры, выдали за 8%, а по факту, с учётом компенсации от государства, они её выдали как будто за 15%! Представляете как выгодно сейчас банкирам выдавать льготные ипотеки?! Это же самое настоящее золотое дно для них! Ведь рыночные ставки по ипотеке на вторичку сейчас от 12 до 14%. И сколько возни с этой вторичкой, и сколько рисков. Но давайте вернёмся к нашему теперь уже в кавычках парадоксу. Думаю, что Вы уже догадались, как такое возможно, что ключевая ставка улетела вверх, а льготные ипотеки пошли вниз. Как мы выяснили, банкиры по факту получают от льготных ипотек сверхприбыль, гораздо больше, чем от рыночных ставок. Так вот, эти 2-3% сверхприбыли от льготных ипотек и позволяют банкирам выдавать их, льготные ипотеки, даже по ставкам ниже, чем требует государство! Льготная ипотек у нас по идее 8%, а банки по факту выдают её под 7%. Семейная ипотека у нас 6%, а по факту её выдают чуть ли не под 5%. И так далее, и так далее, ведь у нас в стране действует огромное количество субсидируемых ипотек! Всё для бедных застройщиков, продавайте-нехочу! Кстати, интересный момент, по тому, на сколько понизят ставки на льготные ипотеки банкиры можно будет судить об их жадности. По факту, если бы банкиры были максимально не жадными, мы должны увидеть падение ставок не на 0,3 процентных пункта, как мы видим сейчас, а на все 2-3%!
