Guest
В налоговом кодексе есть подпункт 1 пункта 1 статьи 220 о том, что при определении размера налоговых баз налогоплательщик имеет право на имущественный налоговый вычет при продаже имущества. В подпункте 2 пункта 2 статьи 220 сказано, что налогоплательщик вправе уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением этого имущества. Что означает слово «связанных» - великая загадка налогового кодекса, но есть пункт 7 статьи 3 налогового кодекса: все неустранимые сомнения, противоречия и неясности актов законодательства о налогах и сборах толкуются в пользу налогоплательщика. Что именно можно включать в расходы? Расходами на ремонт уменьшать налогооблагаемые доходы нельзя. О том, что можно включать расходы на приобретение отделочных материалов и отделочные работы сказано в п 3 ст. 220 НК. Но этот пункт относится к вычету на приобретение жилья (пп 3 п 1 ст 220 НК), а не при продаже имущества (пп 1 п 1 ст 220 НК). Можно было бы применить принцип аналогии, так как и в том, и в другом случае говорится о приобретении квартиры, но принятие к вычету расходов на достройку и отделку приобретенного жилого дома либо отделку приобретенной квартиры возможно в том случае, если договор, на основании которого осуществлено такое приобретение, предусматривает приобретение не завершенных строительством жилого дома, квартиры, комнаты без отделки (пп 5 п 3 ст 220 НК); То есть единственный случай, когда можно учитывать расходы на отделку – приобретение незавершённого дома или квартиры у застройщика или самостоятельное строительство. При Покупке жилья на вторичном рынке нельзя включить в расходы стоимость отделки или ремонта. Также минфин выпустил письмо от г. N 03-04-05/70380, где сказано, что уменьшение суммы облагаемых налогом доходов на сумму расходов на ремонт приобретенного имущества налоговым кодексом не предусмотрено. Ещё один вид значительных расходов, связанных с приобретением – уплата процентов по кредиту на покупку жилья. Если применять принцип, что в пп 4 и 1 п. 1 ст 220 НК, говорится об аналогичных расходах (на приобретение жилья), то вычет по процентам по кредиту включить в расходы на приобретение квартиры можно и в случае получения вычета при продаже жилья. Так как об этом прямо не сказано в налоговом кодексе, то для подтверждения правильности заполнения декларации можно воспользоваться письмом минфина от г. N 03-04-05/3109 В этом письме сказано, что в составе документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением доли в квартире, уменьшающих налоговую базу по НДФЛ в соответствии с пп 2 п 2 ст 220 НК, могут быть учтены расходы на погашение процентов по целевым займам или кредитам, фактически использованным на приобретение доли в квартире. По аналогии можно применить это письмо не только к долям в квартире, но и к целой квартире. По поводу включения в расходы услуг нотариусов и агентов по недвижимости есть письмо минфина N03-04-05/69469. В нём сказано, что включение в целях получения имущественного налогового вычета в состав фактически произведенных налогоплательщиком расходов, связанных с приобретением имущества, расходов на оплату услуг риэлтора и (или) нотариуса, кодексом не предусмотрено. То есть включить в расходы на приобретение жилья услуги нотариуса и агента по недвижимости нельзя, но есть своеобразный ход конём. Во многих случаях продажа квартиры не будет облагаться налогом у лица, у которого Вы покупаете жильё, а значит можно указать любую стоимость квартиры. То есть, можно включить расходы на услуги нотариуса или агента по недвижимости в общую стоимость квартиры, если по договору оплачивать эти расходы будет продавец. В этом случае расходы на агента по недвижимости принимаются налоговиками для уменьшения облагаемых доходов. Расходами, связанными с приобретением также могут быть: услуги оценки недвижимости, страхования, госпошлины, комиссии банка. Все эти услуги связаны с приобретением. По вопросу включения их в состав расходов, связанных с приобретением, есть письма минфина до 2014 года. Например, письмо №03-04-05/9-569 от . В нём сказано, что уменьшать на подобные расходы налогооблагаемые доходы нельзя. Но надо учитывать, что с 2012 года существенно поменялось налоговое законодательство. То есть данное письмо не совсем актуально. Кроме того, мнение минфина не является законом, и может поменяться в любой день. В подобных случаях можно обратиться с вопросом в региональное управление налоговой, чтобы получить письменный ответ по поводу налогов, до совершения сделки. Также есть вариант сдать декларацию в январе. Срок проверки декларации – 3 месяца. Если сотрудник налоговой не примет какие-то из этих расходов, то можно успеть сдать корректировочную декларацию до 30 апреля, чтобы не было штрафов за занижение налоговой базы. Так как срок уплаты налогов, до 15 июля, то также будет время своевременно оплатить налоги, чтобы избежать штрафа.
